Er zijn veel onduidelijkheden en speculaties over de erfpacht. Ik heb de erfpachtakten er daarom nog eens bijgepakt en geprobeerd de belangrijkste punten zo feitelijk mogelijk op een rij te zetten.
Om te beginnen: Wim Beelen heeft niet de grond gekocht. Hij heeft via de veiling het erfpachtrecht en de aanwezige opstallen en installaties verkregen. De grond zelf is nog altijd eigendom van de gemeente Rotterdam.
De huidige erfpacht loopt af op 31 december 2030 om 24.00 uur. De oorspronkelijke erfpacht liep tot eind 2009 en is in 2006 met 21 jaar verlengd. In die verlengingsakte staat vrij duidelijk dat een verdere verlenging na 2030 alleen plaatsvindt als beide partijen daartoe besluiten en nieuwe voorwaarden met elkaar overeenkomen. Beelen kan verlenging dus niet eenzijdig afdwingen.
Tegelijkertijd is zijn uitspraak dat de gemeente sowieso met hem in gesprek moet niet uit de lucht gegrepen. In de akte uit 2013 staat namelijk dat partijen bij het einde van de erfpacht in ieder geval met elkaar in overleg treden over verlenging en een eventuele wijziging van de voorwaarden. Dat geeft Beelen recht op een serieus gesprek, maar nog geen automatisch recht op verlenging.
Daarbij is het belangrijk om te begrijpen dat de erfpachtsituatie niet los kan worden gezien van wat er in de afgelopen jaren allemaal met deze locatie is gebeurd.
In de oude erfpachtvoorwaarden staat nog dat het terrein oorspronkelijk voor afvalverwerking werd gebruikt. Dat is logisch, want op deze locatie stond vroeger de afvalverbrandingsinstallatie. Van der Most heeft later echter medewerking gekregen om de bestemming te veranderen naar recreatie en horeca. Er is dus niet simpelweg sprake van een oud industrieterrein waarop toevallig wat attracties zijn neergezet. Het terrein is daadwerkelijk planologisch ontwikkeld voor recreatief gebruik.
Wel moet onderscheid worden gemaakt tussen het bestemmingsplan of omgevingsplan, de verleende bouw- en gebruiksvergunningen, de privaatrechtelijke toestemming van de gemeente als grondeigenaar en de vergunningen die nodig zijn om het park daadwerkelijk voor bezoekers te openen. Dat het terrein een recreatieve bestemming heeft, betekent niet automatisch dat iedere denkbare attractie zonder verdere toestemming kan worden gebouwd. Maar het betekent wel dat recreatie daar niet zomaar een illegaal of onvoorzien gebruik is.
Daarnaast is er nog een belangrijk punt dat in vrijwel alle discussies over het pretpark, of beter gezegd het speel- en recreatiepark, wordt vergeten: de geluidsruimte rond de locatie.
Van der Most heeft destijds niet alleen de bestemming en de erfpacht voor recreatief gebruik geregeld. Voor het oorspronkelijke attractiepark is ook een aanzienlijke geluidsruimte vastgelegd. Dat was noodzakelijk, omdat het oorspronkelijke plan uitging van buitenattracties, achtbanen, horeca, bezoekersstromen en technische installaties die nu eenmaal geluid produceren.
Dat is voor de gemeente bij toekomstige woningbouw bijzonder relevant.
Nieuwe woningen kunnen niet zomaar worden gebouwd op plaatsen waar de geluidsbelasting te hoog is. Afhankelijk van de exacte vergunningen en regels kan woningbouw alleen mogelijk worden met voldoende afstand tot het park, zware akoestische maatregelen, aangepaste of dove gevels, hogere toegestane geluidswaarden of een beperking van de geluidsruimte van het park.
In sommige gevallen kan woningbouw daardoor feitelijk onmogelijk worden. In andere gevallen wordt een ontwikkeling vooral ingewikkelder, duurder of financieel minder aantrekkelijk.
Dat speelt mogelijk niet alleen op het huidige terrein van het park. Ook omliggende bedrijfsgronden kunnen moeilijker tot woningbouw worden ontwikkeld zolang rekening moet worden gehouden met de vergunde geluidsruimte van het recreatiepark. Denk bijvoorbeeld aan bedrijfs- of recyclinglocaties naast en rondom het terrein die de gemeente op termijn mogelijk ook voor woningbouw zou willen benutten.
Daarmee gaat de positie van Beelen mogelijk over meer dan alleen het recht om het park tot eind 2030 te gebruiken. Aan het park zijn ook planologische en milieurechten verbonden die invloed kunnen hebben op de ontwikkelmogelijkheden en grondwaarden in een veel ruimer gebied.
Dat betekent niet dat Beelen juridisch eigenaar is van een geluidszone of dat hij iedere woningbouw in de omgeving absoluut kan blokkeren. De gemeente kan proberen het omgevingsplan te wijzigen, hogere geluidswaarden toe te staan, woningen akoestisch te beschermen of met Beelen afspraken te maken over beperking van het geluid. Maar dat kost tijd, geld en bestuurlijke medewerking. De gemeente kan de bestaande geluidspositie van het park dus niet zonder meer negeren.
Juist dit kan belangrijk wisselgeld worden in de onderhandelingen over de periode na 2030.
Het interessante is namelijk dat Beelen op dit moment helemaal geen klassiek pretpark met grote en lawaaiige achtbanen lijkt te willen realiseren. Wat hij nu bouwt, lijkt meer op een speel-, recreatie- en familiepark. Een dergelijk concept zal waarschijnlijk veel minder gebruikmaken van de maximale geluidsruimte die Van der Most voor het oorspronkelijke plan heeft geregeld.
Beelen zou in een toekomstige onderhandeling dus mogelijk kunnen aanbieden een deel van die geluidsruimte prijs te geven of zijn park structureel stiller in te richten. In ruil daarvoor kan hij bijvoorbeeld vragen om een langere erfpachtperiode, behoud van een kleiner deel van het terrein, medewerking aan een gemengde ontwikkeling met woningen of deelname aan de omliggende gebiedsontwikkeling.
De discussie gaat daardoor niet alleen over de vraag of de gemeente een speeltuin of pretpark na 2030 leuk of wenselijk vindt. Het gaat ook om bestaande bestemmings-, vergunning- en geluidsposities en om wat het de gemeente kost om die posities ten behoeve van woningbouw te veranderen.
Dat kan mede verklaren waarom de gemeente niet enthousiast is over het feit dat een nieuwe, kapitaalkrachtige ondernemer het terrein heeft gekocht. Bij Van der Most leek het project financieel vastgelopen en bleef de locatie jarenlang ongebruikt. Beelen kan het terrein daadwerkelijk in gebruik nemen, de bestaande rechten benutten en daarmee een veel sterkere onderhandelingspositie opbouwen.
Een ander relevant gegeven is dat de gemeente Van der Most ongeveer één of twee jaar voor de veiling nog een aanbod heeft gedaan om de grond te kopen. Voor zover ik heb gezien ging het om een bedrag van ongeveer €5 miljoen. Van der Most heeft daar geen gebruik van kunnen maken, vermoedelijk omdat hij het geld niet beschikbaar had. Daardoor is de erfpachtconstructie blijven bestaan.
Dat eerdere aanbod is belangrijk, omdat het laat zien dat de gemeente relatief kort voor de veiling nog bereid was haar grondeigendom aan de exploitant van het recreatieproject te verkopen. Juridisch kan de gemeente natuurlijk zeggen dat de omstandigheden en het beleid daarna zijn veranderd. Politiek kan Beelen echter stellen dat verkoop en langdurige voortzetting van het recreatieve gebruik kort geleden kennelijk nog wel bespreekbaar waren.
Daartegenover staat dat de gemeente voorafgaand aan de veiling al duidelijk heeft gezegd dat zij na 2030 geen toekomst meer ziet voor een pretpark op deze locatie. De gemeenteraad heeft uitgesproken dat de locatie op termijn voor onder meer woningbouw, werkgelegenheid en maatschappelijke voorzieningen moet worden gebruikt.
Dat is een duidelijke politieke richting, maar het beëindigt de bestaande erfpacht niet. Tot eind 2030 heeft Beelen in beginsel gewoon een zakelijk recht, zolang hij de canon betaalt, de voorwaarden naleeft en over de noodzakelijke vergunningen beschikt.
De situatie kan bovendien politiek sterk veranderen als Beelen er daadwerkelijk een aantrekkelijk en succesvol park van maakt.
Op dit moment is het voor de gemeente eenvoudig om te zeggen dat het terrein al jaren stilstaat, dat het pretpark nooit is geopend en dat woningbouw maatschappelijk nuttiger is. Maar als daar straks een populair familie- en speelpark staat met veel bezoekers, werkgelegenheid voor Rotterdam-Zuid en steun van ouders en omwonenden, verandert de discussie volledig.
Dan is de vraag niet meer:
Waarom zouden we een mislukt en ongebruikt pretpark behouden?
Maar:
Waarom zou een goedlopend en geliefd park moeten verdwijnen voor woningbouwplannen die mogelijk nog vele jaren op zich laten wachten?
Beelen kan dus naast een juridische positie ook publieke en politieke waarde opbouwen. Wanneer veel Rotterdammers het park willen behouden, wordt het voor politieke partijen minder eenvoudig om zonder verdere discussie voor volledige sloop te kiezen.
De gemeenteraadsverkiezingen van 2030 zijn daarbij interessant. De erfpacht loopt pas af op 31 december 2030. Er zit dus nog een periode tussen de verkiezingen, de vorming van een nieuw college en het einde van het erfpachtrecht.
Een mogelijke tijdlijn zou er als volgt uit kunnen zien.
In 2026 en 2027 probeert Beelen het park zo snel mogelijk te openen en te bewijzen dat het concept werkt.
En ja, het 'park' is inmiddels geopend, maar wat er nu staat, kun je nog geen volwaardig pretpark noemen. Vooralsnog heeft het meer weg van een veredelde speeltuin. We weten echter dat Beelen nog maar net is begonnen en er flink de vaart in houdt.
In 2027 en 2028 kan hij bezoekersaantallen, werkgelegenheid, lokale samenwerkingen en maatschappelijke steun opbouwen.
In 2028 en 2029 kan de toekomst na 2030 steeds nadrukkelijker op de politieke agenda worden gezet.
In het najaar van 2029 moeten politieke partijen hun verkiezingsprogramma’s gaan bepalen en zullen zij een standpunt moeten innemen over het park en de toekomstige ontwikkeling van de locatie.
In maart 2030 zijn er gemeenteraadsverkiezingen.
Daarna volgen coalitieonderhandelingen en de vorming van een nieuw college. In de tweede helft van 2030 kunnen vervolgens de definitieve gesprekken plaatsvinden over verlenging, grondverkoop, herontwikkeling of oplevering.
Dat is een krappe tijdlijn, maar zeker niet onmogelijk. Politieke standpunten kunnen veranderen wanneer de feitelijke situatie in 2030 totaal anders is dan op het moment waarop de huidige gemeenteraad haar standpunt bepaalde.
Dan is er nog de vraag hoe het terrein aan het einde van de erfpacht moet worden opgeleverd. Ook daarover wordt op fora naar mijn idee vaak te gemakkelijk gedacht.
Uit de erfpachtakten volgt dat bij het einde van de erfpacht aanzienlijke sloop- en opleveringsverplichtingen bij de erfpachter kunnen liggen. Het uitgangspunt is dat de opstallen worden verwijderd en het terrein wordt opgeleverd. De kosten van de sloop tot maaiveldniveau komen voor rekening van de erfpachter.
Ook de kosten van het verwijderen van ondergrondse werken, installaties, leidingen en funderingen komen tot een bepaald geïndexeerd maximum voor rekening van de erfpachter. In de verlengingsakte werd daarvoor oorspronkelijk een bedrag van €2.268.901 op prijsbasis 2010 genoemd. De kosten boven dat bedrag zouden volgens die bepaling voor rekening van de gemeente komen.
Daarnaast staat in de stukken dat bebouwing, installaties, steigers en andere voorzieningen behoorlijk moeten worden onderhouden en dat in verval geraakte en niet meer gebruikte bedrijfselementen moeten worden verwijderd.
Het is dus niet automatisch zo dat Beelen eind 2030 tegen de gemeente kan zeggen dat er voor miljoenen aan opstallen en attracties staan en dat de gemeente hem daarvoor maar moet betalen. Bij de natuurlijke afloop van de erfpacht kan het juist zo zijn dat hij zelf verantwoordelijk is voor de verwijdering en oplevering.
De precieze situatie hangt wel af van de definitieve leveringsakte aan Beelen, de veilingvoorwaarden, eventuele latere afspraken met de gemeente en de vraag welke bestaande verplichtingen exact op hem zijn overgegaan. Maar de gedachte dat de gemeente bij afloop automatisch alle opstallen tegen marktwaarde moet overnemen, zie ik niet terug als algemeen uitgangspunt.
Dat slooprisico geeft Beelen tegelijkertijd ook onderhandelingsruimte. De gemeente heeft bij woningbouw belang bij een ordelijke, veilige en juridisch schone oplevering van het terrein. Het kan voor beide partijen aantrekkelijker zijn om afspraken te maken over tijdelijke voortzetting, gefaseerde sloop, hergebruik van gebouwen, verdeling van saneringskosten of gezamenlijke herontwikkeling.
Zijn meest kansrijke route lijkt mij daarom niet een harde keuze tussen alleen een pretpark of alleen woningen.
Een gemengd plan is waarschijnlijk veel realistischer. Bijvoorbeeld een kleiner recreatiepark op een deel van het terrein, woningbouw op een ander deel, een tijdelijke verlenging totdat de woningbouw werkelijk kan beginnen of een combinatie van recreatie, horeca, maatschappelijke voorzieningen en woningen.
Daarmee hoeft de gemeente haar woningbouwambities niet volledig op te geven en kan Beelen toch waarde uit zijn investering halen. Hij kan daarbij mogelijk ook betrokken raken als ontwikkelaar of samenwerkingspartner.
Mijn inschatting van zijn kansen is daarom als volgt.
Dat hij het park tot eind 2030 kan exploiteren, lijkt mij redelijk kansrijk, mits alle vergunningen, veiligheidsaspecten en financiën op orde komen.
Een automatisch recht op verlenging na 2030 heeft hij niet. Daarvoor is instemming van de gemeente nodig.
Een tijdelijke verlenging van bijvoorbeeld vijf of tien jaar is zeker niet uitgesloten, vooral als de woningbouwplannen in 2030 nog niet concreet of uitvoeringsgereed zijn.
Een langdurige verlenging voor uitsluitend een traditioneel pretpark lijkt op basis van de huidige politieke uitspraken lastiger.
Een gecombineerd plan met recreatie en woningbouw lijkt mij zijn beste kans.
Ook verkoop van de grond aan Beelen is niet principieel onmogelijk, zeker gezien het eerdere aanbod aan Van der Most, maar dat zal politiek waarschijnlijk alleen bespreekbaar zijn als daar stevige ontwikkelafspraken tegenover staan.
De echte strategie van Beelen zal vermoedelijk zijn om vóór 2030 drie vormen van waarde te creëren.
Publieke waarde: Rotterdammers willen dat het park blijft.
Politieke waarde: partijen kunnen steun winnen met behoud van het park of een combinatie met woningbouw.
Economische waarde: samenwerken met Beelen wordt voor de gemeente aantrekkelijker dan een harde beëindiging, een juridisch conflict en volledige sloop.
Kortom: Beelen heeft geen gegarandeerd recht op verlenging. Maar hij heeft ook niet slechts een verzameling oude attracties gekocht die hij eind 2030 zonder verdere discussie moet verwijderen.
Hij heeft een bestaand erfpachtrecht, een recreatief ontwikkelde locatie, opstallen, relevante vergunningen en geluidsruimte, ongeveer vier jaar om een succesvol park neer te zetten en daarmee een serieuze onderhandelingspositie op te bouwen.
Of het park na 2030 geheel of gedeeltelijk blijft bestaan, zal waarschijnlijk veel minder worden bepaald door één zin uit de erfpachtakte en veel meer door wat Beelen de komende jaren daadwerkelijk op deze locatie weet te realiseren.
