bjart Allereerst: hoewel ik veel respect heb voor Hennie van der Most, vind ik het argument dat Beelen een ‘lijkenpikker’ zou zijn, niet overtuigend.
Van der Most is namelijk zelf groot geworden met precies die strategie: het opkopen van activa uit faillissementen of noodsituaties. Denk aan cruiseschepen waarvan onderdelen later zijn hergebruikt (zoals badkamers in zijn projecten), failliete banken, en bijvoorbeeld het failliete Space World, waarvan hij vrijwel de volledige inboedel heeft opgekocht voor zijn project in Rotterdam. Dat was jarenlang zijn handelsmerk. Zelfs zijn eerste succes: De Bonte Wever in Slagharen was een failliete weverij.
Juist daarom voelt het wrang om Beelen nu dat verwijt te maken. Je kunt moeilijk decennialang zelf profiteren van dat model, en het vervolgens afkeuren zodra je er zelf de nadelige kant van ervaart. Dat maakt het, hoe pijnlijk de situatie ook is, ergens inconsequent.
De kern: de rekensom achter Rivoli
Als je het zakelijk bekijkt, wordt het interessant.
Beelen koopt het project voor circa €6,5 miljoen, terwijl er historisch gezien mogelijk €50–60 miljoen in is geïnvesteerd. Dat lijkt op het eerste gezicht extreem, maar de vraag is: wat kun je er nú nog mee verdienen?
Volgens Van der Most lag de oorspronkelijke businesscase rond:
- ± €60 miljoen investering
- ± €5 miljoen jaarlijkse winst (indicatie)
Het onafhankelijke rapport van Ginder ging uit van:
- ± €3,5 miljoen operationeel resultaat per jaar
- exclusief de grotwoningen
- na reserveringen voor vervangingsinvesteringen
Als je conservatief rekent, en dat is hier verstandig, kom je eerder uit op ongeveer €3 miljoen operationele winst per jaar.
Nieuwe situatie onder Beelen
Stel het volgende scenario:
- Aankoop: €6,5 miljoen
- Afbouw / investering: €6,5 miljoen
- Totale investering: ± €13 miljoen
Belangrijk verschil met Van der Most:
- waarschijnlijk weinig tot geen externe financiering
- dus nauwelijks rentelasten
- minder druk vanuit aflossingen
- eenvoudiger kostenstructuur
Exploitatieperiode
Uitgaande van een worst-case scenario:
- Opening: 2027
- Einde erfpacht / onzekerheid: ± 2031
- circa 4 jaar exploitatie
Bij €3 miljoen operationele winst per jaar:
- 4 × €3 miljoen = €12 miljoen operationeel resultaat
Dat zit opvallend dicht tegen de totale investering van €13 miljoen aan.
Wat betekent dat?
Voor Van der Most (met €60 miljoen investering):
→ financieel onhoudbaar, enorme mismatch tussen investering en opbrengst
Voor Beelen (met ± €13 miljoen):
→ in theorie bijna break-even binnen de resterende looptijd
Scenario’s
Worst case:
- Park draait matig of helemaal niet
- Gemeente wil definitief stoppen
- Beelen moet ontmantelen en terrein schoon opleveren
- Kosten blijven beperkt, mogelijk enkele miljoenen verlies
- Kan er alsnog voor kiezen om Rivoli failliet te laten gaan: het schoon opleveren en ontmantelen komt dan voor rekening van de curator
Mid case:
- Park draait een paar jaar redelijk
- Investering wordt grotendeels terugverdiend
- Netto resultaat rond break-even
Best case:
- Park opent succesvol
- Cashflow komt op gang
- Beelen krijgt tijd om met de gemeente te onderhandelen
- Erfpacht wordt verlengd of grond wordt verworven
- dan ontstaat pas écht waarde en lange termijn potentie
Conclusie
De essentie is simpel:
Wat voor Van der Most een financieel drama was door een extreem hoge investering, kan voor Beelen, juist door de lage instapprijs, een rationele en zelfs kansrijke zet zijn.
Het is dus minder “lijkenpikken” en meer klassiek opportunistisch ondernemerschap: risico nemen waar anderen niet meer kunnen of willen.
En juist dát is ironisch genoeg precies het spel dat Van der Most zelf decennialang gespeeld heeft.
Grondslag:
Voor deze analyse laat ik afschrijvingen buiten beschouwing en kijk ik puur naar operationele cashflow (instroom en uitstroom van cash), omdat de resterende exploitatietermijn beperkt is en de investeringsbeslissing vooral draait om het terugverdienvermogen in die periode.
